JUSTIÇA COMENTADA

Recentemente seguiu ao plenário do Senado Federal, após aprovação na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) da Casa, o Projeto de Lei 1220/2015, que visa alterar a Lei nº 4.591/1964, regulamentando a desistência do contrato de incorporação imobiliária. De autoria inicial do Deputado Celso Russomanno (PRB/SP), a redação original estabelecia, para os casos de distrato, a retenção máxima de 10% (dez por cento) do valor pago pelo adquirente pela incorporadora, dentre outras novas regras, visando, aparentemente, proteger o consumidor nestas relações de consumo.

A redação final que segue, como dito, ao plenário do Senado, não adotou a redação original e se mostrou, de forma contundente, contrária aos interesses dos consumidores e ao que vem sendo decidido pelo Poder Judiciário em ações judiciais em que se discute o distrato desta espécie de contrato de compra e venda.

Ora, dentre as previsões trazidas pela nova redação proposta, está a de que o atraso de até 180 (cento e oitenta) dias na entrega do imóvel, a contar da data pactuada, não enseja qualquer penalidade. Além disso, fixa indenização máxima de 1% sobre o valor desembolsado pelo adquirente por mês de atraso após tal prazo adicional, se for optado pelo recebimento do imóvel. Por fim, estabelece que, em caso de desfazimento do negócio em virtude de atraso superior a 180 dias, da restituição das quantias pagas será deduzida a comissão de corretagem e a pena convencional de até 25% (vinte e cinco por cento).

Veja-se que, primeiramente, o projeto pretende estender automaticamente um prazo pactuado que já é estabelecido pela incorporadora sem participação do adquirente. Em seguida fixa um teto para a indenização por atraso absolutamente desvinculada da realidade do mercado, sem relação, por exemplo, com o valor da locação de imóvel com as mesmas características do que não foi entregue. Por fim, introduz na gama de deduções da restituição, novamente de forma automática, a famigerada comissão de corretagem e uma pena de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores desembolsados.

Na prática, o conjunto das disposições contidas no projeto de lei provavelmente esvaziará o interesse de distrato por parte dos adquirentes, que verão minguar os valores realizados em detrimento dos “descontos legais” agora estabelecidos.

De forma geral, o argumento apresentado pelas incorporadoras era de que vinham sendo sistematicamente prejudicadas por “investidores”, que adquirem imóveis para fins de especulação e obtenção de lucro e, em caso de fracasso do empreendimento, por exemplo, obtém de volta o valor investido além de vultosas indenizações. Não se trataria de investimento, portanto, porquanto sem qualquer risco, consubstanciando-se em excelente negócio para especuladores em geral.

O resultado alcançado, contudo, tende a prejudicar milhares de consumidores que adquirem imóveis na planta e se vem prejudicados pelas incorporadoras que sistematicamente descumprem prazos contratuais ou mesmo não efetivam a entrega do bem. Longe de trazer segurança jurídica ou pacificação social, a aprovação do referido projeto de lei com a redação atual irá, certamente, gerar ainda mais discussões judiciais a respeito do tema, infelizmente.

Por Daniel de Morais Pinto, Advogado.