JUSTIÇA COMENTADA

Para a manutenção dos serviços das áreas comuns e custeio das despesas administrativas de um condomínio é necessário o pagamento da taxa de condomínio, cuja previsão está contida na Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias; no Código Civil de 2002; e, ainda, na Convenção e no Regimento Interno do Condomínio.

De acordo com o artigo 12, caput, da Lei n.º 4.591/1964, cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. No mesmo sentido, o Código Civil, que aperfeiçoou a legislação condominial com dois capítulos exclusivos dedicados aos condomínios, estabeleceu expressamente quais são os direitos e deveres dos condôminos, dentre os quais está o de contribuir com as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais (Artigo 1.336, CC).

Dessa forma, ao optar por não realizar o pagamento da cota condominial, o condômino poderá sofrer as consequências jurídicas da inadimplência. Isso porque, com o advento do Código de Processo Civil de 2015, a taxa de condomínio prevista na Convenção e aprovada em Assembleia passou a ser título executivo extrajudicial, conforme rol constante no artigo 784.

Logo, configurada a inadimplência, nasce a possibilidade do ajuizamento da ação de execução pelo condomínio, cujo procedimento está previsto no Código de Processo Civil. Iniciado o processo judicial e verificada a ausência de pagamento voluntário, a parte devedora terá seus bens expropriados de acordo com o rol de bens penhoráveis previstos no artigo 835, do Código Civil.

É nesse contexto que surge o risco de penhora do bem de família como uma exceção à impenhorabilidade prevista e regulamentada pela Lei n.º 8.099/1990, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família (Artigo 3º, inciso IV), de maneira que, não encontrados outros bens do devedor, o bem de família que originou a dívida condominial poderá sofrer constrição com o fim de saldar o débito relativo às cotas condominiais.

Corrobora tal posicionamento a legislação civil ao apontar que o bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio (Artigo 1.715, CC).

O Superior Tribunal de Justiça – STJ já pacificou o entendimento nesse sentido ao afirmar que a dívida originária de despesas condominiais permite a penhora do bem de família, se o devedor não indicar outros bens ou não os possuir. Tanto o é que o assunto “Penhora de bem de família e execução de dívidas condominiais” tornou-se tema da Pesquisa Pronta, no site do STJ, por ser matéria consolidada no âmbito desse Tribunal.

Constata-se, portanto, a possibilidade, legal e jurisprudencial, de afastamento da impenhorabilidade do bem família nos casos em que a execução judicial verse sobre débito condominial referente ao imóvel.

Por Alieksandra Nunes Torquato, advogada