Uma situação comum tem chamado atenção nos últimos tempos. Após adquirir imóvel junto a uma construtora e quitar o preço, o consumidor se depara com a existência de uma hipoteca gravada sobre o seu bem, geralmente celebrada entre a construtora e o agente financiador da obra e que até então ele, consumidor, não sabia existir. Essa espécie de alienação permanece sobre o imóvel enquanto não houver a liquidação da dívida pela construtora / incorporadora, o que não depende da vontade do cliente.
Tal situação gera alguns transtornos ao adquirente, dentre os quais a impossibilidade de usar e fruir livremente do bem, o impedimento de transferir a titularidade do imóvel no cartório competente, além das eventuais constrições sobre o imóvel decorrentes de débitos de natureza real ou fiscal das vendedoras, tudo em função dessa hipoteca existente.
É nesse cenário que o consumidor se vê sem saber se a hipoteca tem validade diante dele que adquiriu o imóvel completamente de boa-fé e cumpriu todas as suas obrigações contratuais mas, mesmo assim, está sem dispor do bem, além de querer saber qual seria a solução jurídica para tal situação.
O tema já foi objeto de discussão nos Tribunais e o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 308, a qual dispõe que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Logo, com a quitação do preço pelo consumidor, o gravame hipotecário não terá mais eficácia perante o comprador da unidade imobiliária.
Todavia, deve-se esclarecer que, mesmo com o entendimento jurídico sumulado, o cancelamento da hipoteca nem sempre ocorre de forma automática pela construtora ou instituição financeira, de maneira que, por vezes, torna-se necessário acionar o Poder Judiciário para ver seu direito garantido de obter a baixa do gravame hipotecário e a regularização da propriedade.